Welche Arten der Immobilienbewertung gibt es?
Nicht jede Immobilienbewertung ist gleich. Eine erste Preiseinschätzung verfolgt einen anderen Zweck als ein ausführliches Verkehrswertgutachten. Gleichzeitig unterscheiden sich auch die Verfahren, mit denen der Wert einer Immobilie fachlich ermittelt wird. Wir erklären die wichtigsten Unterschiede und zeigen, worauf es bei der Wahl der passenden Bewertung ankommt.
Nicht jede Fragestellung benötigt dasselbe Gutachten
Wer wissen möchte, was eine Immobilie wert ist, sollte zunächst klären, wofür dieser Wert benötigt wird. Geht es um eine erste Orientierung vor einem Verkauf? Soll eine Immobilie innerhalb einer Familie übertragen werden? Oder muss der Wert gegenüber einer Behörde, einem Gericht oder einer anderen Stelle nachvollziehbar belegt werden?
Der Zweck beeinflusst, welcher Umfang der Bewertung sinnvoll ist. Eine überschlägige Einschätzung kann für eine erste Orientierung ausreichen. Sobald jedoch finanzielle, steuerliche oder rechtliche Entscheidungen auf dem Ergebnis beruhen, gewinnt eine nachvollziehbare und dokumentierte Wertermittlung deutlich an Bedeutung.
Die Art des Gutachtens und das verwendete Wertermittlungsverfahren sind nicht dasselbe. Ein Verkehrswertgutachten kann beispielsweise auf dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren aufbauen – je nachdem, welches Verfahren für das konkrete Objekt geeignet ist.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt drei grundlegende Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Welches davon eingesetzt wird, hängt unter anderem von der Immobilienart, der Nutzung und den verfügbaren Marktdaten ab.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus geeigneten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren abgeleitet. Dafür müssen Immobilien oder Grundstücke vorhanden sein, die dem Bewertungsobjekt in ihren wertrelevanten Eigenschaften ausreichend ähnlich sind.
Typischer Einsatz:
beispielsweise bei Eigentumswohnungen oder Grundstücken,
sofern genügend geeignete Marktdaten vorliegen.
Ertragswertverfahren
Hier steht die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie im Mittelpunkt. Maßgeblich sind unter anderem marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz.
Typischer Einsatz:
häufig bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und anderen
Immobilien, deren Ertrag für den Marktwert wesentlich ist.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden der Wert der baulichen Anlagen und der Bodenwert betrachtet. Anschließend erfolgt eine Anpassung an die Verhältnisse des jeweiligen Grundstücksmarktes.
Typischer Einsatz:
häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern,
wenn der Ertrag nicht im Vordergrund steht.
Welche Form der Immobilienbewertung benötigen Sie?
Neben dem Bewertungsverfahren spielt der Umfang der Ausarbeitung eine wichtige Rolle. Die Bezeichnungen werden im Markt teilweise unterschiedlich verwendet. Entscheidend ist deshalb weniger der Name als die Frage, wie umfassend die Immobilie untersucht wird und wofür das Ergebnis verwendet werden soll.
| Art der Bewertung | Geeignet für | Charakter |
|---|---|---|
| Online-Schätzung | Erste grobe Orientierung | Datengestützte Einschätzung ohne vollständige individuelle Prüfung des Objekts. |
| Individuelle Werteinschätzung | Private Entscheidungsgrundlage | Betrachtung des konkreten Objekts, jedoch je nach Auftrag mit geringerem Dokumentationsumfang. |
| Verkehrswertgutachten | Fälle, in denen ein nachvollziehbar hergeleiteter und dokumentierter Marktwert benötigt wird | Umfassende Wertermittlung unter Berücksichtigung von Objekt, Markt, Rechten, Belastungen und Bewertungsstichtag. |
Warum eine Online-Schätzung nicht alles abbilden kann
Automatisierte Rechner können anhand vorhandener Daten eine Orientierung liefern. Sie kennen jedoch nicht zwangsläufig den tatsächlichen Zustand einer Immobilie, Modernisierungen, Bauschäden, besondere Grundstücksmerkmale oder individuelle Rechte und Belastungen.
Gerade diese objektspezifischen Besonderheiten können bei einer fundierten Wertermittlung eine wichtige Rolle spielen.
Was ist eigentlich der Verkehrswert?
Verkehrswert und Marktwert werden im Baugesetzbuch gleichgesetzt. Gemeint ist der Preis, der zum jeweiligen Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks oder der Immobilie erzielbar wäre.
Damit ist der Verkehrswert kein dauerhaft feststehender Betrag. Er bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag und auf die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Markt- und Objektverhältnisse.
Welche Faktoren können eine Rolle spielen?
-
Lage und Grundstück
Makro- und Mikrolage, Zuschnitt und Grundstücksmerkmale -
Gebäudezustand
Alter, Modernisierung, Instandhaltung und mögliche Schäden -
Nutzung
Eigennutzung, Vermietung und wirtschaftliche Ertragsmöglichkeiten -
Rechte und Belastungen
zum Beispiel Wohnrechte, Nießbrauch oder weitere Eintragungen -
Marktdaten
Vergleichspreise, Bodenrichtwerte und weitere erforderliche Daten -
Bewertungsstichtag
Marktverhältnisse zum konkreten Zeitpunkt der Bewertung
Warum der Gebäudebestand genauer betrachtet werden sollte
Eine Immobilie lässt sich nicht allein anhand von Quadratmetern, Baujahr und Lage vollständig einordnen.
Zwei Häuser mit ähnlicher Größe können sich beispielsweise erheblich darin unterscheiden, wie sie instand gehalten oder modernisiert wurden. Auch Schäden oder konstruktive Besonderheiten können für die sachverständige Betrachtung relevant sein.
Genau deshalb ist die individuelle Besichtigung bei einer fundierten Immobilienbewertung wichtig: Sie ermöglicht es, die tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts in die Wertermittlung einzubeziehen.
Welches Gutachten passt zu Ihrem Anlass?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend ist zunächst, welche Frage das Gutachten beantworten soll. Wer lediglich eine erste Preisvorstellung benötigt, hat einen anderen Bedarf als jemand, der einen Wert für eine Erbschaft, Schenkung, Vermögensauseinandersetzung oder behördliche Prüfung benötigt.
Vor Beginn der Bewertung sollte deshalb geklärt werden:
-
Bewertungsanlass
Wofür wird der Immobilienwert konkret benötigt? -
Anforderungen
Wie belastbar und ausführlich muss das Ergebnis sein? -
Unterlagen
Welche Objekt- und Grundstücksdaten stehen zur Verfügung? -
Besichtigung
Welche Eigenschaften müssen vor Ort aufgenommen werden? -
Verfahren
Welches Wertermittlungsverfahren ist für das Objekt geeignet? -
Dokumentation
Wie ausführlich muss die Bewertung nachvollziehbar dargestellt werden?
Unser Rat
Wählen Sie die Bewertung nicht ausschließlich nach der Bezeichnung oder dem geringsten Umfang. Entscheidend ist, ob das Ergebnis für Ihren konkreten Verwendungszweck ausreichend nachvollziehbar und belastbar ist.
Immobilienbewertung mit Blick auf Markt und Gebäude
Beim Sachverständigenbüro Dreher betrachten wir Immobilien nicht ausschließlich anhand von Tabellen und Marktdaten. Auch der tatsächliche Zustand, die Konstruktion und objektspezifische Besonderheiten gehören zu einer sachgerechten Einordnung.
Marcus Dreher ist personenzertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke nach DIN EN ISO/IEC 17024. Durch die zusätzliche Sachverständigentätigkeit im Bereich Bau- und Gebäudeschäden besteht zugleich ein ausgeprägter fachlicher Blick auf die Bausubstanz.
Welche Form der Wertermittlung benötigen Sie?
Sie sind unsicher, welcher Bewertungsumfang für Ihre Immobilie und Ihren Anlass sinnvoll ist? Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Wir klären mit Ihnen, welche Form der Wertermittlung dafür geeignet ist.
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